Pandeminin ülkemiz özelindeki etkilerinden birisi de konut fiyatları ile kiralarındaki astronomik artışlar oldu. 2020 yılının ilk aylarından beri, özellikle büyük kentlerde, konut fiyatlarında ortalama %50-60 dolayında, kiralarda ise yer yer %100’lere varan artışlar yaşandı.
Merkez Bankasının son yayınlanan konut fiyat endeksi çalışmasına göre, ülke genelinde konut fiyatlarında 2021 yılı temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %31 oranında artış oldu. Bu oran yeni konutlarda ise %35.1
Konut sektöründeki bu hızlı değer artışının toplumdaki yansımaları üniversitelerde yüz yüze eğitime başlanmasıyla daha da görünür oldu, Eylül ayı başından beri öğrenci nüfusunun yoğun olduğu kentlerde gerçekleştirilen protestolar, yaşanmakta olan konut sorununun vahametini gözler önüne serdi.
Arz talep dengesizliği mi?
Gayrimenkul sektörü temsilcilerinin konut fiyatları ve kiralarındaki artışa dair tespitleri çoğunlukla arz ve talep arasındaki dengesizliğe işaret ediyor. Pandemi döneminde inşaat faaliyetleri ve konut üretimindeki düşüşten dem vuran uzmanlar, artan talep karşısında yetersiz kalan arz nedeniyle fiyatların arttığını öne sürüyorlar. İlk dinleyişte kulağa mantıklı gelen bu iddia gerçekte ne kadar doğru? Yaşamakta olduğumuz sorun, basit bir biçimde arz ve talep arasındaki dengesizlikle açıklanabilir mi?
Ekonomisi inşaat sektörünün dinamizmine endekslenen ve bu nedenle de 2000’lerin ikinci yarısından itibaren adeta dev bir şantiyeye dönüşen Türkiye’de, konut üretimindeki bir iki yıllık duraklamanın konut fiyatlarında bu denli yüksek artışa neden olduğu önermesine bence kuşkuyla yaklaşmak gerekiyor.
Türkiye’de konut açığı var mı?
Resmî rakamlar, Türkiye’de konut açığı olduğu iddiasını doğrulamıyor. 2001 krizi sonrasında Adalet ve Kalkınma Partisinin iktidarı devralması ile birlikte inşaat sektörü, Türkiye ekonomisinin başat sektörlerinden birisi oldu. Zamanla ekonomik büyümenin yegâne lokomotifi halini aldı.2 Bu dönemde tüm inşaat yatırımlarında olduğu gibi özellikle de konut üretiminde ciddi bir artış gerçekleşti.
İhtiyacın çok üzerinde gerçekleşen yıllık yeni konut üretimi toplam konut stokunun da büyümesini sağladı. TÜİK verilerine göre 2002-2020 yılları arasında ülke genelinde 12,5 milyon (yıllık ortalama 650 bin) yeni konut üretildi.3 Aynı dönemde ülkedeki hane sayısına ise yaklaşık 4 milyon (yıllık ortalama 220 bin) yeni hane eklendi. Bu da demek oluyor ki, 2001 krizini takip eden yaklaşık 20 yıllık dönemde ülke nüfusuna eklenen her yeni hane için en az üç yeni konut üretildi.
Dışarıdan gelen göç nedeniyle ülke nüfusunun beklenenden fazla artış gösterdiği 2010 yılı sonrasında da rakamlar benzer nitelikte. 2010-2020 yılları arasında her yıl ortalama 280.000 yeni haneye karşılık 820.000 yeni konut üretmiş durumdayız. Dolayısıyla bugün Türkiye’de, özellikle ülke nüfusunun büyük bölümünün yaşamakta olduğu büyük kentlerde, nicel olarak bir stok sorunu olduğu söylenemez. Durum böyle ise konut fiyatları neden artıyor?
Konut fiyatlarındaki artışın nedenleri
Konut fiyatlarında ve kiralarında son dönem yaşanan artışların, ikisi dönemsel biri de ülke bağlamına ilişkin üç temel nedeni olduğu söylenebilir.
İlk neden, giderek yerleşik bir hal alan yüksek enflasyon ortamı. Mal ve hizmetlerin fiyatlarında yaşanan artış, ev sahipleri, emlakçılar ve konut üreticileri tarafından vakit kaybetmeksizin konut fiyatlarına yansıtılıyor.
İkinci neden ise 2020 yılı haziran ayında kamu bankaları öncülüğünde yapılan konut kredi kampanyası. Piyasa faiz oranının oldukça altında oranlarda sağlanan krediler, konut satışlarının ve dolayısıyla konut fiyatlarının kısa sürede artmasına yol açtı.
Üçüncü neden ise; ülkemizde konutun, barınma ihtiyacını gidermenin aracı olması yanı sıra kârlı bir yatırım aracı olarak görülmesi. Özellikle orta üst ve üst gelir grubundaki haneler, birikimlerini konut edinerek değerlendiriyor, bu da konut piyasasında spekülatif fiyatlanmanın önünü açıyor.
Dolayısıyla, Türkiye’de konut fiyatlarındaki artışı doğrudan konut üretimindeki kısa süreli dalgalanmalara bağlamak yanıltıcı olabiliyor. Kaldı ki, yapılan bazı araştırmalar, ülkemizde konut üretiminin artmasının hane halklarının konuta ekonomik erişilebilirliğini iyileştirmediğini, üretim artışına rağmen konut fiyatlarında da kayda değer artışların olduğunu gösteriyor.4
Konut politikası yerine konut piyasasını koymak
Türkiye’nin 2001 krizi sonrasında girdiği inşaata dayalı ekonomik büyüme patikası, başta konut ve ticaret amaçlı yapılar olmak üzere gayrimenkul yatırımlarını oldukça cazip hale getirdi.
Bu dönemde, sadece özel sektör değil kamu sektörü de yüksek kârlılık beklentisiyle kentlerde farklı türde gayrimenkul projelerine girişti. Özelleştirme kapsamındaki kuruluşların arsaları ile diğer kamu kurumlarına ait arsa ve araziler, kamu-özel iş birliği ile rant yaratan projelere tahsis edildi.
2011 yılında, çok özel ve istisnai planlama ve imar yetkileri ile donatılarak kurulan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı; kentleri, mülklerin değişim değerine önem ve öncelik vererek yeniden inşa etme ortamının başat aktörü haline getirildi. Adeta bir “süper bakanlık” olarak kurulduğu günden itibaren Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,5 ülke genelinde tartışma yaratan neredeyse tüm büyük ölçekli kentsel projelerin planlanması ve uygulanmasını kolaylaştıran güç oldu.
İnşaat yatırımlarının zirve yaptığı bu dönem, ülkedeki konut piyasasını da değiştirip dönüştürdü. Diğer bir ifadeyle, inşaata dayalı büyüme rejimi altında ülkenin kapsamlı bir konut politikasına sahip olması mümkün olmadığı gibi, ülke genelinde konut üretimi büyük oranda piyasaya (bir anlamda da piyasa aktörlerinin insafına) bırakıldı.
Bugün geldiğimiz noktada, Türkiye’nin son derece cazip bir konut piyasası var ancak gelişkin bir konut politikası yok. Var olan konut piyasası ise cazip olmasının yanı sıra oldukça seçici ve spekülatif. Kapsayıcılığı düşük olan bu seçici piyasa; dar gelirliler ve yoksullar, öğrenciler, göçmenler, tek ya da iki kişilik haneler gibi toplumun farklı kesimlerinin istek ve taleplerine yanıt vermekten uzak, tüm motivasyonunu orta-üst ve üst gelir grupları için lüks konut üretiminden alıyor.
Konut üretiminin ana gövdesini yüksek getiri amaçlı üretilen lüks konutlar oluşturunca ve toplumun varlıklı kesimleri de yatırım hevesiyle bu konutlara olan talebi canlı tutunca, lüks konutlara ödenen yüksek fiyatlar zamanla piyasanın genel dengesini de yukarı çekiyor. Bu da üretim artışına rağmen konut fiyatlarının giderek yükselmesine yol açıyor.
Özetle, Türkiye’de konut fiyatları ve kiralarındaki yükselişi, konut üretiminin hızına değil konut piyasasının niteliğine ve konut politikasının noksanlığına referansla açıklamak daha doğru. Sorunumuz, stok yetersizliği değil, stokun niteliği sorunu.
Kapsamlı bir konut politikası nasıl olmalı?
Türkiye’de hanelerin ihtiyaç duydukları konuta makul koşullarda erişebilmeleri için stok niteliği sorununun giderilmesi gerekiyor. Bu da kapsayıcı, çok aktörlü ve adil bir konut politikasının oluşturulması ile mümkün. Bu kısa yazıda, dört başı mamur bir konut politikasının tüm kapsamını ele almak olanaklı değil ama yine de bazı stratejilere değinmek mümkün.
Türkiye’nin Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) eliyle yürütülen “konut politikası”, haneleri mülk sahibi yapmaya odaklı.6 “Kira öder gibi ev sahibi olmak” mottosuyla, tüm hanelerin oturdukları konutun sahibi olmaları amaçlandığından gerek kredi kampanyaları gerekse TOKİ eliyle geliştirilen projeler mülk konuta yönelik. Oysa iyi bir konut politikası mülk konut kadar kiralık konut sektörünü de düzenlemeli. Ülkemizde kiralık konut sektörü, kamuya ait lojmanları saymazsak, büyük ölçüde özel piyasaya bırakılmış durumda. Bu durum; öğrenciler, göçmenler, dar gelirli haneler gibi özel sektörün kiralama koşullarını karşılamakta zorlanan toplum kesimlerinin konuta erişimini güçleştiriyor. Bu gibi durumlarda başvurulan çözümler; konutu akrabalar ya da başka ailelerle paylaşmaktan, ucuz ama niteliksiz ve sağlıksız konutlarda yaşamaya, hatta terk edilmiş konutları işgal etmeye kadar gidebiliyor.
Bu nedenle, Türkiye’de kamu eliyle kiracılık sektörünün geliştirilmesine öncelik verilmesi gerekiyor. TOKİ sadece konut üretip satmaya odaklanmamalı, ürettiği konutlarla kamuya ait bir stok oluşturmalı ve bu konutları ihtiyaç sahibi toplum kesimlerine piyasadan daha uygun koşullarda kiralamalı.
Etkin bir konut politikası geliştirmiş ülkelerde uygulanan ancak ülkemizde örneğini göremediğimiz bir diğer strateji ise kira yardımı. Piyasa koşulları üzerinden konuta erişmekte zorlanan toplum kesimlerine yapılacak maddi yardımlar, bu kesimlerin özel sektörde kiracılık seçeneklerini arttıracaktır.
Bu iki stratejinin yanı sıra atılacak önemli bir diğer adım da kamunun, konut piyasasıyla kurduğu ilişkinin gözden geçirilmesi. Başta TOKİ olmak üzere ülkemizde konut politikasını belirleyen ve uygulayan kurumların, inşaat yatırımlarının hız kazandığı son dönemde birer piyasa aktörü gibi davranma eğilimi geliştirdiklerini ve zaman zaman piyasa aktörleri ile rekabet içine girdiklerini gözlemledik.
Etkin bir konut politikası geliştirmesini beklediğimiz kamu otoritesinin, piyasayı denetleyen ve yeri geldiğinde tamamlayan bir aktör olacak şekilde kendisini yeniden konumlandırması elzem. Aksi takdirde, çocuklarımızı da dört teker ve dört duvar sahibi olmak için hayatlarını ipotek ettirmek zorunda kaldıkları bir gelecek bekliyor olacak.
Bu makalede yer alan fikirler yazara aittir ve Fikir Turu’nun editöryel politikasını yansıtmayabilir.
Bu yazı ilk kez 20 Ekim 2021’de yayımlanmıştır.
- İlgili konut fiyat endeksi çalışmasına şu linkten erişilebilir: https://bit.ly/3AWGPN9
- Bu konuda kapsamlı bir tartışma için şu yayına bakılabilir: Balaban, O. 2011. İnşaat Sektörü Neyin Lokomotifi? Birikim, 270, 19-26.
- TÜİK web sitesinde yer alan veri tabanları üzerinden gerek inşaat istatistiklerine gerekse de nüfus verilerine ulaşılabilmektedir. Konut sayılarına ilişkin bu yazıdaki rakamlar, yıllık yapı ruhsatlarına dayanmakta olup sadece ikamet amaçlı binalardaki yani konut yapılarındaki daire sayılarını kapsamaktadır.
- Khurami-Aksay, E. & Özdemir-Sarı, Ö.B. 2019. Konut Üretim Performansının Konuta Ekonomik Erişebilirlik Üzerindeki Etkisinin İncelenmesi, Planlama, 29(1), 23–32.
- Bu tartışmanın detayları için şu yayına bakılabilir: Şahin, S.Z. 2019. The Urbanization Policy of Turkey: An Uneasy Symbiosis of Unimplemented Policy with Centralized Pragmatic Interventions, Turkish Studies, 20(4), 599-618.
- Bir taraftan Türkiye’nin bir konut politikası yok deyip diğer yandan TOKİ eliyle yürütülen konut politikası demek bir çelişki gibi görünebilir. Elbette kamu sektörünün konut piyasasını düzenlemeye yönelik bazı eylem ve girişimleri bulunmaktadır. Ancak bu eylem ve girişimler ortaya sistematik ve etkin bir politika çerçevesi koyamadığı için ülkenin bir konut politikası olmadığını söyleyebiliyoruz. İlgili cümledeki “konut politikası” ifadesinin tırnak içerisinde kullanılması da bu nedenledir.
